دنياي اقتصاد- طرح تفصيلي تهران به عنوان محصول مشترك دولت و شهرداري‌ براي نقشه اداره پايتخت، طبق گفته مديريت شهري از هم‌اكنون در تهران به اجرا درآمده است؛ اين طرح تهران را به 3200 محدوده تقسيم مي‌كند كه هر محدوده يكي از 4 پهنه‌ سكونت، فعاليت، مختلط و حفاظت‌سبز را شامل مي‌شود و از آنجا كه پهنه ‌سكونت، كمتر از 40 درصد مساحت پايتخت را در برگرفته، كاربري ساير پهنه‌ها منجر به هدفمندي سرمايه‌گذاري‌هاي شهري خواهد شد؛. به طوري كه ساخت‌وسازهاي مسكوني كه تا پيش از اين تنها گزينه درآمدزا براي سرمايه‌گذاران محسوب مي‌شد، جاي خود را به انتخاب‌هاي جديدتر نظير احداث مجتمع‌هاي پاركينگ خودرو، هتل، متل، تاسيسات و فضاهاي گردشگري مي‌دهد. مدير كل دفتر شهرسازي شهرداري با اشاره به اينكه مالكان اراضي موجود در تهران حتما بايد از پهنه‌هاي مشخص‌شده تبعيت كنند، گفت: سود پروژه‌هاي جديد اقتصادي كه با اجراي طرح تفصيلي در دسترس سرمايه‌گذاران قرار مي‌گيرد، اگر از ساخت مسكن بيشتر نباشد، كمتر نخواهد بود. مسوول طرح تفصيلي تهران همچنين با بيان اينكه براي اجراي اغلب پروژه‌هاي جديد اقتصادي، عوارض حداقلي دريافت مي‌شود، گفت: در قسمت‌هايي از پايتخت براي تقويت جريان سرمايه‌گذاري نرخ عوارض كاهش مي‌يابد.

جزئيات جديد از طرح تفصيلي تهران؛ محصول مشترك دولت و شهرداري
فرصت‌هاي سرمايه‌گذاري در پايتخت
 گفت‌وگوي «دنياي‌اقتصاد» با مدير كل شهرسازي شهرداري ‌تهران درباره پيامدهاي طرح تفصيلي
 طرح هدفمندي ساخت‌وساز در تهران
فريد قديري
نقشه‌ جديد اداره پايتخت كه به مدت 2 سال شهرداري‌تهران آن را تهيه كرد و اخيرا در دولت به تصويب رسيد، حداكثر تا ماه آينده رونمايي مي‌شود. اين نقشه كه در حال حاضر مديران شهرداري منتظر ابلاغ آن نمانده‌اند و آن را در مناطق به اجرا گذاشته‌اند، هر نوع فعاليت ساختماني در پايتخت را متناسب با نياز محله‌ها به خدمات مسكوني يا غيرمسكوني، «هدفمند» كرده و در عين حال فرصت‌هاي متنوعي براي سرمايه‌گذاران بخش ‌خصوصي در شهر تهران به‌وجود آورده است.
محصول مشترك دولت و شهرداري ‌تهران كه طرح تفصيلي پايتخت نامگذاري شده، شيوه جديدي از شهرسازي را به اجرا درمي‌آورد كه در قالب آن، به جاي آنكه براي هر ملك يك كاربري تعيين شود، شهر به 3200 محدوده –پليگون- تقسيم شده و هر محدوده شامل يكي از پهنه‌هاي سكونت، فعاليت، مختلط (شامل سكونت و فعاليت) و حفاظت خواهد بود طوري كه املاك و اراضي‌اي كه در هر محدوده قرار مي‌گيرند، متناسب با پهنه‌‌اي كه براي آن محدوده تعيين شده، مي‌توانند براي ساخت‌وساز مسكوني يا اداري و تجاري يا تركيب اداري و مسكوني يا براي فضاهاي مخصوص گردشگري مورد استفاده قرار ‌بگيرند. اين 4 پهنه در هر يك از مناطق 22گانه وجود دارد، اما مساحت پهنه‌ها در هر منطقه با ديگري متفاوت است.
مديركل دفتر شهرسازي شهرداري ‌تهران با اشاره به اينكه طرح تفصيلي تهران به گونه‌اي تنظيم شده كه مالكيت اشخاص لطمه نبيند، به «دنياي‌اقتصاد» گفت: از اين به بعد متقاضيان سرمايه‌گذاري در تهران فقط با يك انتخاب آن هم ساخت‌وساز مسكوني روبه‌رو نيستند، بلكه مي‌توانند در پروژه‌هاي جديدي وارد شوند كه سود حاصل در آنها اگر از ساخت مسكن بيشتر نباشد، كمتر هم نخواهد بود. متن گفت‌وگو با مديركل دفتر شهرسازي و طرح‌هاي شهري شهرداري تهران درباره پيامدهاي اجراي طرح تفصيلي جديد پايتخت را در زير بخوانيد:
مقامات شهري تهران از يك‌سو مي‌گويند طرح تفصيلي از ماه‌ها پيش اجرايي شده اما اخيرا به صورت رسمي از جانب شهرداري اعلام شد اين طرح 18 تيرماه رونمايي مي‌شود كه البته نشد و حالا وعده مردادماه داده شده است. شما به عنوان مسوول تدوين طرح تفصيلي، زمان دقيق «اداره تهران با طرح تفصيلي جديد» را اعلام كنيد و بگوييد آيا واقعا قرار است پايتخت براساس برنامه مديريت شود؟
پاسخ شما را از آخر مي‌دهم، طرح تفصيلي جديد تهران به عنوان يك ابزار، زيرمجموعه يكسري اسناد فرادست همچون طرح جامع و قوانين و ضوابط حاكم بر كشور است. اين طرح نقاشي ديواري نيست كه فقط نوشته شده باشد و بايگاني شود. طرح تفصيلي با واقعيت شهر تهران سروكار دارد و در شوراي‌ عالي شهرسازي و معماري كه چندين مقام دولتي در آن عضو هستند، تاييد شده است؛ بنابراين مجموعه دولت و شهرداري بر آن اتفاق‌نظر دارند و عطش مديريت شهري نيز رسيدن به چنين طرحي بود. برخي رسانه‌ها يك اشتباهي درباره زمان اجراي طرح تفصيلي مي‌كنند كه بايد درباره آن توضيح دهم. ما براي طرح تفصيلي ابتدا نياز به طرح جامع داشتيم. در سال 1382 تصميم گرفته شد طرح جامع شهر تهران تدوين شود و در سال84 قرارداد آن منعقد شد در آذرماه 86 طرح جامع تهران در مقياس 10000/1 نهايي و تصويب شد كه اين 5/2 سال براي تدوين طرح جامع تهران در نوع خود بي‌نظير بود چونكه تهران به لحاظ وسعت برابر است با 5 كلانشهر شيراز، اصفهان، تبريز، اهواز و مشهد و به لحاظ جمعيت نيز با 4 كلانشهر كشور برابري مي‌كند. طرح جامع تهران برخلاف طرح‌هاي جامع شهري ساير شهرها كه براساس كاربري اراضي (LandusePlanning) نوشته شده، واجد ويژگي ساختاري راهبردي است، به اين معني كه در شيوه قديمي براي هر ملك يا اراضي، كاربري مسكوني، تجاري يا اداري تعيين مي‌شد كه مشكلاتي را ايجاد مي‌كرد و در نهايت به صورت درست اجرا نمي‌شد، اما طرح جامع جديد تهران براساس نظام پهنه‌بندي تهيه شده به اين ترتيب كه از محدود و فريز كردن اراضي و املاك ممانعت به عمل مي‌آيد و هر ملكي مي‌تواند با توجه به ضوابط و ويژگي‌هاي پهنه‌اي كه در آن واقع شده، پروانه ساختماني بگيرد. طرح جامع در فروردين87 به شهرداري ابلاغ شد و در آذرماه سال87 طرح تفصيلي تهران در مقياس 10000/1 صرفا به منظور تعيين زيرپهنه‌ها به تصويب رسيد. خيلي‌ها آن زمان مي‌گفتند «طرح تفصيلي تهران تصويب شد» اما مقياس آن 10000/1 بود و بعد از آن كار تهيه طرح تفصيلي در مقياس 2000/1 در دستور كار قرار گرفت. پس، از آن موقع تاكنون طرح تفصيلي تهران زير دست شهرداري بود و شهرداري تصميمات كلان خودش را براساس آن دنبال مي‌كرد. در اين فاصله زماني كار تهيه و تصويب طرح تفصيلي در مقياس 2000/1 انجام شد كه از آذر 87 شروع و در بهمن 88 به پايان رسيد و تا فروردين 90 كار دفاع از آن در نهادهاي قانوني از جمله شوراي‌شهر زمان برد كه بالاخره آن را به زودي رونمايي خواهيم كرد. طرح تفصيلي جديد تهران در سال اول به صورت پايلوت اجرا مي‌شود و اين قابليت را دارد كه در صورت عدم پيش‌بيني برخي موارد در آن، در حين اجرا، مسائلي كه در طرح ديده نشده شناسايي، برطرف يا اصلاح شود. اما يقين بدانيد هدف شهرداري اجراي درست و سريع طرح تفصيلي است.
طرح تفصيلي جديد تهران براساس مطالعه‌هاي سال‌هاي 84 تا 86 تهيه شده است از آن موقع تاكنون نگاه دولت به پايتخت به لحاظ جمعيت‌پذيري كاملا تغيير كرده است. الان دولت بحث انتقال بخشي از جمعيت تهران يا حتي انتقال پايتخت را در دستور كار دارد. در اين شرايط آيا اين طرح تفصيلي براي تهران كارآيي دارد؟
تصميمات دولت بايد از طريق مجاري قانوني دنبال شود و نتايج آن هم به ما ابلاغ رسمي شود. مادامي كه تصميمات جديد از طريق مجاري قانوني ابلاغ نشده، تصميمات قبلي دولت را بايد دنبال كنيم، تعارف هم نداريم. طرح تفصيلي جديد تهران را شوراي عالي شهرسازي و معماري كه چندين وزارتخانه عضو آن هستند تصويب كرده كه اين يعني اينكه طرح مورد تاييد دولت نيز است. از طرفي ديگر اگر تصميمات جديد دولت هم به ما ابلاغ شود باز چيزي تغيير نمي‌كند. شما تصور كنيد شهري را براي پايتخت ساختند حالا قرار است پايتخت نباشد يا اينكه طرح تفصيلي براي تهراني با جمعيت 9 ميليوني تهيه شده اما بگويند نيمي از اين جمعيت از تهران بروند. در اين حالت خدمات‌رساني به شهروندان دوچندان مي‌شود. بنابراين مغايرتي بين طرح تفصيلي با برنامه‌هاي كاهش جمعيت پايتخت وجود ندارد. اما اگر تصميم بگيرند جمعيت تهران را زياد كنند ما به مشكل مي‌خوريم، ولي از كاهش جمعيت استقبال هم مي‌كنيم.
تهران روي نقشه، به سمت غرب كشيده شده است. در طرح تفصيلي، امتداد شهر تغييري مي‌كند؟
طرح تفصيلي خيلي در اين زمينه تكليفي را نگذاشته اين تكليف روي دوش طرح جامع بوده است. طبق قانون تعاريف محدوده و حريم شهر و شهرك و روستا، وظيفه تعيين محدوده براي شهرها برعهده طرح جامع است در طرح جامع جديد محدوده شهر تهران از 734 كيلومترمربع به 640 كيلومترمربع رسيده كه بر اين اساس مقداري از شرق و غرب و جنوب شهر كم شده است.
درباره 4 پهنه‌اي كه تهران براساس آن تقسيم‌بندي شده، توضيح دهيد.
طرح تفصيلي، تهران را به 4 پهنه كلان شامل سكونت، فعاليت، مختلط و حفاظت تقسيم كرده است. در كل شهر تهران همه اين 4 پهنه را داريم، اما مساحت آنها در مناطق، كم و زياد است. در نقشه جديد، تهران به 3200 پليگون يا همان محدوده تبديل شده كه هر پليگون يكي از 4 پهنه را شامل مي‌شود.
منظور از اين پهنه‌ها چيست؟
در گذشته هر بلوك يا هر ملكي در شهر يك كاربري مشخصي داشت، اما در طرح تفصيلي جديد، براي سطوحي از شهر پهنه‌هاي مشخصي تعريف شده به اين معني كه در پهنه مسكوني كاربري غالب مسكوني و كاركرد اصلي آن سكونت است. در پهنه فعاليت، كاربري‌ها يكي از وجوه تجاري، اداري، خدماتي و صنعتي يا اختلاطي از آنها را در بر مي‌گيرد و در اين پهنه سكونت ممنوع يا محدود است.
در پهنه مختلط نيز استقرار توامان كاركردهاي سكونت و فعاليت شكل گرفته است.
در پهنه چهارم كه حفاظت سبز و باز نام دارد، ساخت‌وساز ممنوع يا بسيار محدود است و توسعه گردشگري و تفرج و تامين فضاهاي لازم براي عرصه‌هاي عمومي در اين پهنه مورد تاكيد است. براي مثال در مناطق جنوبي شهر تهران يعني قسمت پايين خط انقلاب، تسهيلات بيشتري براي پهنه‌هاي سكونت و كار و فعاليت در نظر گرفته شده است.
با پهنه‌بندي، به نظر مي‌رسد ساخت‌وساز در تهران تحت‌الشعاع قرار مي‌گيرد و مثلا سازنده‌اي كه پيش از اين در محله‌اي خاص تصميم داشته مسكوني بسازد، حالا مواجه مي‌شود با پهنه فعاليت كه امكان ساخت‌وساز مسكوني در آن وجود ندارد. اين اتفاق مي‌تواند به ركود ساختماني و حتي افت درآمد شهرداري از محل عوارض ساخت‌ منجر شود. آمادگي چنين سناريوهايي در شهرداري با اجراي طرح تفصيلي وجود دارد؟
خير، اينطور كه شما پيش‌بيني مي‌كنيد نيست. اولا طرح تفصيلي قبلي فقط استخوان‌بندي شهر را از طريق بزرگراه‌ها و شريان‌هاي اصلي و كوچه‌ها مشخص كرده بود و فقط پهنه مسكوني و فضاي سبز معين شده بود و هيچ چيز ديگر را در اختيار شهروندان قرار نمي‌داد و اگر يك زماني شهروندي تصميم مي‌گرفت يك سرمايه‌گذاري متفاوتي انجام دهد حتما با مشكل مواجه مي‌شد. دوما طرح تفصيلي جديد فرصت‌هاي زيادي را براي مديريت شهري و شهروندان به منظور توسعه كالبدي و محيطي شهر فراهم مي‌كند. بنابراين با اجراي طرح تفصيلي جديد نيازي به اينكه سرمايه‌گذاران حتما در بخش مسكن ساخت‌وساز كنند نيست. ما در بحث خدمات شهري نيازهاي شهروندان به تفرجگاه، تاسيسات و فضاهاي گردشگري و بحث كار و فعاليت را ديده‌ايم و در عين حال بخش ساخت‌وساز مسكوني را هم به عنوان يك بخش از بخش‌هاي مختلف در بسته سرمايه‌گذاري‌ در پايتخت در نظر گرفته‌ايم. پس مهم‌ترين تفاوت در بحث سرمايه‌گذاري‌هاي جديد در شهر تهران اين است كه مسكوني‌‌سازي ديگر تنها روش براي فعاليت نيست، بلكه روش‌هاي ديگري هم وجود دارد كه سرمايه‌گذاران مي‌توانند مجوزهاي لازم را براي آن اخذ كنند. به عنوان مثال بحث پاركينگ‌سازي در طرح تفصيلي جديد مطرح است و براي آن تسهيلاتي ديده شده كه كساني كه اقدام به ساخت مجتمع‌هاي پاركينگ طبقاتي كنند، مي‌توانند از سود منطقي درستي بهره‌مند شوند. در طرح تاكيد شده در تمام محلات و محدوده‌هاي مورد نياز، پاركينگ، با امكان ساخت‌وساز بيشتري نسبت به ساختمان‌هاي مسكوني بنا كنند و اجازه داده شده سند تفكيكي براي هر پاركينگ بگيرند و به ساكنان محله بفروشند. مجتمع‌هاي پاركينگ هم سريع‌تر و هم با جزئيات كمتري در مقايسه با ساخت‌وسازهاي مسكوني ساخته مي‌شود و هر 15 تا 25 متر آن را مي‌توان براي يك خودرو با يك سند مجزا فروخت. ساخت پاركينگ از عوارض معاف است و فقط عوارض حداقلي از سازنده گرفته مي‌شود. سرمايه‌گذاري جديد بعدي ساخت هتل، متل و شهربازي‌هاي سرپوشيده است كه سود اين قبيل پروژه‌ها اگر بيشتر از ساخت مسكوني نباشد كمتر نيست.
تكليف زمين‌هايي كه تا الان داراي كاربري مسكوني هستند اما با اجراي طرح تفصيلي در يكي از سه پهنه‌ غيرسكونت قرار مي‌گيرند، چه مي‌شود؟
جريان معامله در بازار زمين و ملك جرياني است كه براساس نيازهاي بازار تنظيم مي‌شود. اراضي موجود در تهران بايد حتما از پهنه‌هاي مشخص شده در طرح تفصيلي تبعيت كند. مالكان مي‌توانند زمين‌هايشان را در صورت عدم تمايل به استفاده از آن به كسي كه خواهان مصرف آن طبق طرح است بفروشد.
و اگر نخواست بفروشد؟
طرح تفصيلي مي‌گويد به هيچ وجه تكليفي كه 4 پهنه براي تهران مشخص كرده قابل تغيير نيست، بنابراين چاره‌اي جز قبول آن نيست.
تكليف 70 درصد از درآمدهاي شهرداري ‌تهران كه وابسته به ساخت‌وسازهاي مسكوني است چه مي‌شود؟
شهرداري مدتي است دنبال درآمدهاي پايدار است كه روند رو به رشدي هم در دستيابي به اين نوع درآمدها داشته است. بحث گردش مالي از طريق بانك‌شهر و سرمايه‌گذاري‌هايي كه اين بانك‌ انجام مي‌دهد، توانسته بخش‌هايي از درآمدهاي ناپايدار از جمله عوارض دريافتي از ساخت‌وساز را جبران كند. شهرداري درآمد را براي خدمت به شهر مي‌خواهد. پيش‌بيني مي‌كنيم با اجراي طرح تفصيلي حداقل‌ها در زمينه درآمد تامين خواهد شد. در راستاي طرح تفصيلي، شهرداري بابت ساخت هتل و پاركينگ و ساخت‌وسازهاي مسكوني در بافت‌هاي فرسوده عوارضي دريافت نمي‌كند، اما به جاي اين تخفيف‌ها، در پهنه كار و فعاليت كه حدود 28 درصد از مساحت شهر تهران به اين پهنه اختصاص پيدا كرده، عوارض ساخت از سازنده‌ها دريافت مي‌شود.
فروش تراكم در تهران در طرح تفصيلي ادامه دارد؟
شهرداري مدت‌ها است تراكم‌فروشي را كنار گذاشته است.
اگر فروش تراكم نداريد پس رديف بودجه‌اي كه در بودجه 90 شهرداري تحت عنوان درآمد حاصل از «تراكم مازاد» آمده است، چيست؟
ما يك سانتي‌متر مربع فروش تراكم نداريم و اگر كسي چنين ادعايي دارد بيايد از ما خسارت بگيرد. اما دو نوع مجوز تراكم در شهرداري رايج است يك تراكم، تراكم ساختماني است كه برمبناي آن هر كس بخواهد ساختمان‌سازي كند تا 2 طبقه اين مجوز به او داده مي‌شود. تراكم بعدي تراكم مالي نام دارد كه اندازه آن مابه‌التفاوت 2 طبقه تا تعداد طبقاتي است كه مصوبات شهرداري و شوراي‌شهر اجازه ساخت آن را در هر منطقه از شهر داده‌اند. مثلا در منطقه‌اي امكان ساخت 9 طبقه وجود دارد كه 7 طبقه آن را با مجوز تراكم‌مالي مي‌دهيم، اما اين به اين معني نيست كه بيشتر از 9 طبقه را مجوز بدهيم، بنابراين تراكم فروشي اصلا نداريم، بلكه از نظر مالي بين تعداد طبقات تفاوت قايل شديم.
ميانگين ارتفاع تهران با اجراي طرح تفصيلي افزايش مي‌يابد؟
در افق طرح تفصيلي، متوسط ارتفاع ساختمان‌هاي تهران از 1/2 طبقه كنوني به 4 طبقه مي‌رسد كه البته قبول داريم خيلي كم است، اما خيلي سخت است بيشتر از اين افزايش دهيم چون‌كه شهر تهران عملا شكل گرفته است.
برنامه‌اي براي افزايش عوارض ساخت‌وساز وجود دارد؟
ما معتقديم بين طرح‌هاي شهري و موضوع ماليه شهري بايد يك تعاملي برقرار شود.
برنامه شهرداري‌تهران براي دريافت عوارض به اين صورت خواهد بود كه در جاهايي از شهر عوارض را پايين مي‌آوريم تا جريان سرمايه‌گذاري بخش خصوصي در آنجا تقويت شود و در بخش‌هايي كه انگيزه كافي وجود دارد و نيازي به حمايت نيست، مي‌تواند عوارض قانوني اخذ شود. با اين نگاه دو سويه رشد شهري نيز تسريع خواهد شد.
لذا امكان دارد در برخي محدوده‌ها حتي عوارض كاهش هم پيدا كند. همچنين فاصله منطقي و مشخصي بين سقف عوارض ساخت‌وساز مسكوني با تجاري تعريف مي‌شود.
شهرداري چقدر بابت تهيه طرح تفصيلي هزينه كرده است؟
براي تهيه اين طرح قراردادهاي مختلفي بسته شد و حجم كار خيلي زياد بود، اما فكر نمي‌كنم كل هزينه آن از كل هزينه ساخت يك هتل در تهران بيشتر شده باشد.
عكس: آكو سالمي

نوشته شده توسط سپهر برادران در یکشنبه دوازدهم تیر ۱۳۹۰ |